＜１件目取得にどうしても踏み出せない方に、私が売主になって物件を提供します＞
不動産投資で実収入を上げているプロの目から見た優良物件を紹介します！
給料が1,000万円、2,000万円、3,000万円ある為に高額な税金を支払っている方は大勢いらっしゃいます。
税金を安くする何かいい方法はありませんか？とよく尋ねられます。ご本人にとっては切実な問題なので、
私は貯金でもない、株でも投資信託や金でもない、やはり投資不動産しかないと返事します。そして、仲介
物件を探して情報提供しますが、取得した方は少数です。大多数の方は尻込みをして、結局買えません。
--紹介例--------------------------------------------------------------------------------------
志木・朝霞台・北朝霞駅より徒歩10分、土地12坪、建物築30年
1Fワンルーム2戸、2Fワンルーム2戸、4戸のうち2戸空き
家賃1戸32,000円、価格1,430万円、仲介
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この不動産、あなたなら買いますか？それとも、いつ現れるかわからない次の案件を待ちますか？
1．利回り計算
32,000円×4戸×12か月＝1,536,000円
1,430万円を1,400万円で買えるとして、1,536,000円／1,400万円 ≒ 10.97%（単純利回り）
仲介手数料 （1,400万円×3％＋60,000円）×1.08（消費税）＝518,400円
収入印紙 10,000円 登記費用 約150,000円 火災保険料 1年分 約10,000円
不動産取得税 約100,000円（半年くらい後にかかります）
合計 14,788,400円 総投資利回り 10.39%
2．不動産価値
土地 坪約100万円×12坪＝1,200万円 建物 100万円 合計 1,300万円
借入をする場合、50％くらいは借りることが可能
借入の費用 抵当権設定 約50,000円 収入印紙 10,000円 銀行手数料 約30,000円
合計 90,000円
3．購入後の損益
(1) 賃貸募集をしっかりやってもらうが2戸空いていて不安なため、家賃保証をしてもらう。
管理・清掃一切を任せて、想定家賃の15％引き、これで滞納空室の心配なし、手間いらず。
32,000円×4戸×85％（100％－15％）＝108,800円／月
108,800円×12ヶ月＝1,305,600円
1,305,600円÷1,400万円 ≒ 9.3%（単純利回り）
1,305,600円÷14,788,400円 ≒ 8.8%（総投資利回り）
(2) 固定資産税 約35,000円
(3) 火災保険料 約10,000円
(4) 共用電気代 約24,000円
(5) 税理士報酬 55,000円（確定申告料金）
差引 1,181600円（税引前手取額）
(6) 減価償却費 建物の金額を100万円とすると
1,000,000円＋建物分の仲介手数料37,029円＋固定資産税日割分建物分2500円＝1,039,529円
1,039,529円÷4年（中古見積耐用年数）＝ 259,882円
(7) 損益 926,718円（ネット利回り率6.3%）
※初年度は、登記費用、不動産取得税、収入印紙が必要経費にできる
※固定資産税等は、売主買主で日割り計算を行い、買主は土地建物の取得価額に加算し、
土地分は売却時の取得費に加算し、建物は減価償却費として必要経費に算入する
(8) 所得税等の税金
購入した方の収入を給料のみ年間2,000万円、所得控除200万円と仮定。
給与所得 17,550,000円
不動産所得 826,718円 （青色申告特別控除10万円差引）
合計所得 （18,376,718円）
所得控除 △2,000,000円
課税所得 （16,376,000円）
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所得税 3,868,000円 |
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復興所得税 81,200円 |
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住民税 1,647,600円 |
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合計 5,596,800円 (30.5%) |
※不動産所得が大きくなると個人事業税がかかることになります。（利益で290万円超）
※消費税は居住用に貸していると免税ですが、テナント等事業者に貸していて、
この家賃が1,000万円を超えると2期後より消費税の申告を要します。
※不動産を賃貸したことにより増加した税金 360,800円（43.6%）
(9) 税引後損益 565,918円（税引後利回り率 3.8％）
(10) 手残り収入 565,918円＋減価償却費 259,882円＝825,800円（5.6%）
このような物件を会社の社長など何人かに紹介をしましたが、見には行ってもなかなか手をあげる人は
いませんでした。
結局、私が「買い付け証明書」を1,400万円で出して押さえていたので私のグループ会社で買い取りました。
今もしっかり稼いでくれています。会社で買うと、所得税等は法人税等に代わり、実効税率が800万円までの
所得で約25％、800万円を超えても35％ と、先ほどの個人43.6% より20% 近く安くできます。
＜買えない理由＞
ここで会社の社長などが買えなかった理由を考えてみましょう。
(1) 古くて修理代がかかりそう
(2) 50％が空いていて入居者を埋められる自信が持てない
(3) 税金が高くなる
が、なんといっても最大の理由ではないでしょうか？
私は、不動産専門税理士として、自分が歩んできた道で良いことをお伝えし、是非とも１件目の賃貸不動産を
取得していただき、その安定感、安心感を味わって欲しいのです。１件目を取得したサラリーマン大家さんは、
その魅力を実感し、すぐに２棟目を取得したくなります。
＜買えない理由をつぶせば良い＞
(1) 古いことはやむをえませんが、木造で30年経っていても、修理をきちんとやっていけばあと20年は貸せます。
20年あれば、土地代も含めて元が取れます。
修理代は郵便ポスト交換、階段、玄関ドアなどの修理、外壁塗装で約30万円。
(2) 家賃保証をしてあげれば、空室と滞納の恐怖がなくなる。
(3) 土地建物の売買金額のうち、建物の金額を合理的に大きくすることで、減価償却を大きくし、追加税額を
減らし、場合によっては税金の還付を狙う。