No.2の続きです。
前回のケースで、とりやまグループが買い取った1,400万円の物件を、買えない理由を取り除くため30万円かけて 修理をし、満室にして家賃保証を付けて1,700万円で販売した場合はどのようになるでしょうか。
1.取得の費用
17,000,000円 仲介手数料615,600円 収入印紙10,000円 登記費用150,000円
火災保険料 10,000円 不動産取得税 約100,000円
合計 17,885,600円 総投資利回り 7.3%
2.収入(家賃保証差引後)
32,000円×4戸×85%=108,800円/月
108,800円/月×12ヶ月=1,305,600円
3.固定資産税 約35,000円
4.火災保険料 約10,000円
5.共用電気代 約24,000円
6.税理士報酬 55,000円(確定申告料金)
差引 1,181,600円(税引前手取額)
7.減価償却費 建物の比率を全体の金額の70%で契約すると(←不動産専門税理士のスーパーテクニックです)
17,000,000円×70%=11,900,000円
11,900,000円+建物分の仲介手数料430,920円+固定資産税日割分建物分2,500円=12,333,420円
12,333,420円÷4年=3,083,355円/年
8.損益 △1,901,755円
9.所得税等の税金
給与所得 |
17,550,000円 |
|||
不動産所得 |
△ 1,901,755円 (借入なしと考える) |
|||
合計所得 |
(15,648,245円) |
|||
所得控除 |
△ 2,000,000円 |
|||
課税所得 |
(13,648,0000円) |
給与所得のみの税金 |
||
所得税 |
|
|
2,967,800円 |
3,595,500円 |
復興所得税 |
62,300円 |
75,500円 |
||
住民税 |
|
|
1,374,800円 |
1,565,000円 |
合計 |
|
|
4,404,900円 (28.0%) |
5,236,000円 |
※不動産を賃貸したことにより減少した税金 △ 831,100円
10.税引後損益 △ 1,070,655円
11.手残り収入 △ 1,070,655円+減価償却費 3,083,355円=2,012,700円 (11.3%)
損益上は損をしているように見えますが、売主・買主の合意のもとに建物比率を高く売買することにより、
外にお金を出さない減価償却費を大幅に多く計上することができ、結果的に大きな節税になり、手取り利回りを
11.3%という高利回りで獲得することができます。
年度別に分析すると(初年度は1月に取得したと仮定)税引き後手取り収入(減価償却費加算後)
1年度 2,012,700円
2年度 2,012,700円
3年度 2,012,700円
4年度 2,012,700円
5年度 減価償却費が0となってしまうため、税金発生
税引前手取額 1,181,600円(不動産所得)
給与所得 17,550,000円
合計所得 ( 18,731,600円 )
所得控除 △2,000,000円
課税所得 ( 16,731,000円 )
所得税 3,985,200円 |
復興所得税 83,600円 |
住民税 1,683,100円 |
合計 5,751,900円(30.7%) |
※不動産所得の増加税額 515,900円 (43.7%)
※税引後手取り収入 1,181,600円-515,900円=665,700円
5年間の税引後手取収入の合計 8,716,500円
総投資額に対する回収割合 8,716,500円÷17,885,600円=48.73%
5年間で半分くらいの資金回収ができます!!
6年目からの戦略 <売却する>
譲渡所得 仮に1,400万円で売却したとすると
(1) 譲渡収入 14,000,000円
(2) 取得費 土地分 17,625,600円-12,333,420円=5,292,180円
(3) 譲渡費用 仲介手数料 518,400円 印紙 10,000円
(4) 分離長期譲渡所得 (1)-(2)-(3)=8,179,000円
(5) 譲渡所得の税金 8,179,000円×20%=1,635,800円
※不動産の売却(譲渡)は分離課税といって、給与、不動産所得のような総合課税と別に税金を計算します。
短期 売却した年の1月1日で所有期間が5年以内のもの 税率 39%
長期 売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの 税率 20%
|
|
所得税 |
住民税 |
税率 |
短期 |
30% |
9% |
|
長期 |
15% |
5% |
短期と長期で2倍近く税金が違うので4年間の減価償却費の多い分を享受して6年目に売却する
という戦略が生まれます。
売却も考慮しての損得
5年間の税引後手取収入の合計 8,716,500円-1,635,800円=7,080,700円
7,080,700円 ÷ 総投資額
17,885,600円 = 39.5% の手取り儲け です!!