不動産専門税理士の得するよもやま話　No.4　～税理士・行政書士・宅地建物取引士～

　前回の物件を私のグループ会社が塗装修理をしたうえで1,800万円で社長に売却（建物を1,360万円（税込）
土地を440万円）したとしたら社長の損益・税金・資金繰りはどうなるでしょうか？
　もちろん家賃保証、清掃管理つきです。

1.利回り計算
　　1,305,600円／18,000,000円＝7.25%（単純利回り）
　　仲介手数料　（1,800万円×3％+60,000円）×1.08＝648,000円
　　収入印紙　10,000円
　　登記費用　約150,000円
　　不動産取得税　約100,000円(半年くらい後にかかります）
　　火災保険料　1年分　約10,000円
　　合計　18,918,000円　総投資利回り　6.9%
　　借入なし

2.損益
　　(1)　収入　1,305,600円
　　(2)　固定資産税　35,000円
　　(3） 火災保険料　10,000円
　　(4） 共用電気代　24,000円
　　(5)　税理士報酬　55,000円
　　　　　　差引　（1,181,600円）（税引前手取額）
　　(6)　減価償却費
　　　　　18,000,000円+建物分の仲介手数料489,600円+固定資産税日割分建物分2,500円
　　　　　　　＝18,492,100円
　　　　　18,492,100円÷4年（中古見積耐用年数）＝4,623,025円
　　(7)　損益（△3,441,425円）
　    ※　借入をすると土地に対応する利息分は損益通算できないので注意

3.所得税などの税金
　　社長の収入を給料のみ年間2,000万円、所得控除200万円と仮定
　　給与所得　     17,550,000円
　　不動産所得 　△3,441,425円
　　合計所得　  （14,108,575円）
　　所得控除　    △2,000,000円
　　課税所得  　（12,108,000円）

　　不動産購入賃貸による節税額（還付）
　　　　3,732,000円-5,236,000円＝△1,504,000円（毎年安くなります！！）

4.資金繰り
　　2の(7)　損益　△3,441,425円+減価償却費4,623,025円+節税分（還付）1,504,000円
　　　　　　　＝2,685,600円（総投資利回り　14.2%）
　　　　　　　総投資利回りはなんと14.2%です！！　“ウハウハ”
　では社長のその後の資金繰りを見てみましょう。
　減価償却のある4年間は上記のとおり　2,685,600円×4年＝10,742,400円
　5年目になると(6)1,181,600円から青色申告特別控除100,000円を差し引いた1,081,600円が不動産所得になり、
　所得に追加されるので悪夢のような結果が待っています。
　　課税所得　15,550,000円+1,081,600円＝16,631,000円

　増税額落差　5,708,200円-3,732,000円＝1,976,200円　
　不動産取得前と比べると472,200円　増加
　でも5年目のみの手取り資金繰りはどうでしょうか？
　1,181,600円-472,200円＝709,400円プラスです。

　では5年目に売却してリセットしたら？
　仮に1,600万円で売却できたとして税金は？
　この場合、不動産の譲渡所得は分離課税です。
　売却した日の1月1日に遡って所有期間が5年以内を分離短期譲渡、5年超を分離長期譲渡といいます。
　　　分離短期譲渡所得　　　39%(所得税、住民税の合計）
　　　分離長期譲渡所得　　　20%(　　 　   〃   　　　  ）
　

   5年で売却　＝　短期譲渡　
　　収入金額　16,000,000円
　　取得費
　　　土地代　4,400,000円
　　　仲介手数料土地分　158,400円
　　　固定資産税日割土地分　約20,000円
　　　建物未償却残高　1円
　　　合計　4,578,401円
　　譲渡費用
　　　仲介手数料　583,200円
　　　収入印紙　10,000円
　　　合計　593,200円
　　譲渡所得　10,828,399円
　譲渡所得に対する税金
　　　10,828,000円×39%≒4,222,900円

　では税率が半分近く（20%）になる6年目まで待って売却したら？
　　　10,828,000円×20%＝2,165,600円
　節税額　2,165,600円-4,222,900円＝△2,057,300円

　6年目までの資金繰りを見てみましょう。

　　1年目～4年目　10,742,400円
　　5年目　　　　  709,400円
      6年目             売却収入　16,000,000円
                           仲介手数料　583,200円
                           収入印紙　10,000円
                           差引　15,406,800円
                           譲渡の税金　△2,165,600円
                           差引　13,241,200円

　1年目～6年目売却までの合計　24,693,000円 (10,742,400円+709,400円+13,241,200円)
　最初に支払った金額　18,918,000円
　差引手取り額　（5,775,000円）

　税引後利回り　30.53%（毎年平均5.09%）