＜鳥山が所有している賃貸不動産の半分を売却します＞
私は、個人と女房・グループ会社で５０億円近い不動産を所有賃貸し、家賃収入も４億円を超えるものがありますが、所得も相当な金額に上り、会計事務所の給料（（税）鳥山会計の役員報酬）とグループ会社の給料を加えると支払う個人の税率は最高税率（実効税率約５６％）に達してしまっています。１円でも安くなる節税の限りを尽くしてもです。仮に１億円の課税所得があると、次のような税額になります。
課税所得 １００,０００千円
所得税 ４０,２０４千円 復興所得税 ８４４千円 住民税 １０,０００千円
事業税 ５,０００千円 合計 ５６，０４８千円
つまり、稼ぎの半分以上を税金でもっていかれるのです。悩みの１つです。
もう１つが返済元金の多さによるキャッシュフローの悪さです。約３５億円くらい借金がありますから、返済は月２,０００万円、年間２４,０００万円にも達します。利息は５,０００万円くらいです。利息はまだいいのです。経費にできる分、半分以上は税金が安くできるので、問題は経費にできない元金返済です。
私の不動産は全て中古物件がスタートです。新築物件は最近でてきましたが、中古物件は残りの耐用年数までの返済期間が限度でした。おまけに、銀行は大きい物件ほど貸し出しがやりやすいからと私個人に融資を実行しました。私は税金が高いのだから、グループ会社に貸して欲しいと頼んできたのにです。まあそれでも良い物件を手に入れさせて貰ったのですから感謝しないといけませんね。私自身のキャッシュフローはギリギリ状態で、今年の確定申告第３期分１,６００万円余は借入金で賄う始末でした。
私は２年程前から東京都豊島区池袋に自宅を移し、税理士法人の支店も池袋に設けて運営しています。これが幸いしました。東京エリアの銀行の中には、返済期間を長く貸してもらえるところがいくつかあるのです。私は決意しました。他の人に売却することは可能ですが、折角惚れこんで取得した物件を手放してしまっては「税理士大家」の面目にかかわります。そこで、自分で作った会社に売却してしまうのです。こうすれば、
① 税率差を利用でき、５６％→２５％で半分以下の税金にできます。
② 今回売却する不動産は、私、個人が所有する３０億円のうち約半分１５億円分です。所有期間が１月１日で５年を超
えているものです。譲渡所得の税金、短期３９％→２０％に軽減できます。今後は長期譲渡所得
に該当する物件を毎年売却します。
③ 不動産鑑定士に時価を評価してもらいます。１０物件ありますので、１物件当たりの鑑定料は相
当安くしていただきました。（簡易的な評価です。）
不動産鑑定士にお願いしたことは次の３点です。
イ）ストライクゾーン（時価）の外角一番高めの金額（一番高い時価）
→ ２０％の定率の税率をとれるまでには５年かかるのと儲けが出せるかどうか、わかららないので、この際恩恵を
目いっぱい受ける
ロ）残存耐用年数を一番長く
→ 融資の返済期間を長くでき、キャッシュフローが改善できる
ハ）建物の比率をできるだけ大きく
→ 会社側で減価償却を多くとれて節税とキャッシュフローが増える
※私は消費税の課税事業者なので、建物の金額が多い程消費税の納税額が増加します。
しかし、購入する会社側で自ら編み出した「消費税還付の裏技」で取り返します。
「アパート・マンションの消費税還付の裏技」
① 金の売買を３年間繰り返す方法
→ 法人向きで全額還付
② 非課税売上を課税売上に変えてしまう方法
→ 法人、個人どちらでもできますが、３年間で２０％～３０％消費税を支払う必要
が生じます
詳しく知りたい方は(税)鳥山会計のブログ 消費税還付を参考にして下さい。又は私に直接お問い合わせ下さい。
☆融資してもらう銀行の条件（普通の銀行はムリです）
① 融資期間が残存耐用年数の３倍以上できること
② 融資総額に５億円、１０億円の金額の壁がないこと
③ グループ会社に対する融資でも通常の融資額時価の９０％を融資してくれること（普通の
銀行は個人が今借りている金額が限度といいます。全く私がいっていることに応えてくれ
ていませんし、却ってキャッシュフローをマイナスにし、自滅してしまいます。）
④ 利息はあまり高くないこと（長期間支払うので重要です。）
上記の条件にかなう銀行が２～３行あります。
前回のブログに概要を記載しましたので詳しく知りたい方は私までご連絡下さい。
（090-3229-7423）
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