不動産専門税理士の得するよもやま話　No.10　～税理士・行政書士・宅地建物取引士～

 

＜鑑定評価が出ました＞

 

　私が所有する買ったときの金額で約１５億円（減価償却費控除後で約１３億円）１０棟の時価評価の金額が出たのです。５年以上前に買った物件はリーマンショック直後、アベノミクス前のものです。現在の時価は、相当上がっていると思われました。

 　結果は、１０棟合計で約２２億円、６９％上昇でした。建物比率は約４０％、土地は６０％、残存耐用年数は、ＲＣは平均４０年、鉄骨造は平均３０年、木造は平均２５年でした。

 

次に行う手続きは次のようなものです。

 

１．１０社合同会社設立

 

　① １０万円の合同会社を売却する棟数に合わせて１０社設立する。株主は私と子供で5万円ずつの出資

     代表は当面私がなる → 相続対策と所得税対策、息子に６社、娘に４社、ビル系は息子

　　 (事務所の事業継承を考えて)、アパート・マンション系は娘です。5月中旬までに設立します。

　　１０社設立するのは１社に固めて売却してしまうと利益が４，０００万円くらいになり、

    １社８００万円を超える金額が税率１０％くらい上がり３５％くらいになる為１物件１社にして節税を図る目的があります。

 

 ２．銀行との打ち合わせ

 

　①　物件別にいくらまで融資ができるか？（担保掛目は？）　⇒　多いほどいい

   ②　返済期間は何年？　⇒　長いほどいい

　③　金利は何パーセント？　⇒　低いほどいい

 

３．売買契約書の作成

 

　①　鑑定書に基づき、土地建物の価額を記入する（消費税も記載する）

　②　売買契約書の作成手数料、収入印紙代、登記費用を税率の高い売主負担にする

　③　合同会社側での消費税還付の為に非課税の家賃収入を決済引渡し月には発生させない旨を契約書の特約事項に記載する。

     （当月分は売主に帰属させることで引渡し月は課税売上１００％にして、消費税の還付を受ける）

      その後３年間、金の売買で課税売上割合５０％超をキープする

 

４．現在借りている銀行に連絡

 

　１カ月前には連絡をして合同会社側に上記の条件で融資ができないか、打診する。現在、借りている銀行にとっては、お客様をとられるようなものです。やはりチャンスをあげましょう。返済期間を長く、融資金額を大きくすることは相当高いハードルですが、共同担保がついている抵当権は相当複雑です。これも一緒に返済してしまうしかありませんが、借入期間中に一括返済するので、違約金が発生する場合（固定金利にしている場合や借入後５年以内に発生する場合が多い）はこれも支払ってしまいます。