不動産専門税理士の得するよもやま話　No.18　～税理士・行政書士・宅地建物取引士～

＜消費税還付の問い合わせが殺到しています＞

 

アパート・マンションの建築(新築)や購入(中古)について支払う又は内税消費税が税務署から還付されることをご存知ですか？　　え～っ、巷ではもう絶対できなくなったとか言っているけど本当？

いえいえ、本当に還付されるのです。私が独自に考えた方法によれば‼

 

まず、消費税の今までの歴史を振り返ってみましょう。

１．消費税は平成元年から始まりましたが、家賃収入は原則的に課税売上であり、アパート・マンションの家賃収入もビルのテナントの家賃収入と同列でした。ということは、消費税還付も簡単だったのです。

 

課税売上　―　課税仕入　＝　プラスなら納税・マイナスなら還付です。

 

２．平成３年の改正で住宅の家賃に消費税をかけるのは問題だという世論に配慮をし、非課税に加えられたのです。

 

３．消費税還付の手法として「自販機スキーム」が出来上がりました。

これは、初めてアパート・マンションを取得する人又は法人が自動販売機を設置して〝課税売上〟を先行し、消費税の期間特例と消費税の課税事業者選択届を提出して、翌月以降に家賃収入(非課税売上)を繰延べることでアパート・マンションの取得に係る消費税の全額(課税売上100％)を還付してもらう手法が一般的になりました。

私も大手建築会社の顧問税理士として数多く手がけました。この頃は、百発百中で1,000万円、2,000万円の還付が実現しました。

 

４．平成２２年頃、会計検査院が都内の税務署を調査したところ、多くの消費税還付事案が見つかり、わずかな自販機の収入で多額の消費税還付が行われていることを問題視し、当時の民主党政権が第一回目の締め付けをしました。

　　この内容は、課税選択届を提出した個人又は法人は提出してから３年間は申告しなくてはいけないし、簡易課税も選択できないというものでした。(いわゆる３年縛り)

 

５．これに対抗して編み出されたのが、法人による３年縛りの抜け道です。

　　要するに、法人を設立して直ぐに、課税選択届を提出しておき、３年間寝かせておき、３年過ぎたところにアパート・マンションの取得を合わせるやり方です。

　　法人の場合、決算期の変更と金の売買をミックスして最短４ヶ月で還付申告に持ち込むやり方も横行しました。

　また、既に課税事業者になっている法人をM&Aして消費税還付に持ち込むやり方もありました。

 

６．これに対して今回の改正(平成２８年４月１日施行)はトドメを刺すような内容でした。今までの規制はそのままにしておき、

　　課税資産の仕入　すなわちアパート・マンションの取得の日から３年間は申告しなさいというもので勿論、簡易課税も選択できません。

　　これは棚卸資産・ビル・倉庫も対象になる為アパート・マンション以外の一般の会社・個人も対象になってしまいます。

　　大きな網です。更なる３年縛りです。これでもう完璧にアパート・マンションの消費税還付は封じ込められてしまったように

　　思えました。

 

７．税理士自らが会社を作ってこれを売却して儲けて、消費税還付手数料を稼いで更にその後の申告までも手にする一部の税理士事務所とその一派の噂を聞きましたが、そのやり方が邪道に思えて私はこの４年間位は消費税還付の事は忘れていました。

 

８．平成２９年１１月に大手建築会社の支店長から、相続税還付とともに消費税還付をやって欲しいと頼まれ、消費税還付手続きを猛勉強しているところに今回の改正大綱が入ってきました。

　　同時に附属設備・構築物の償却方法を定額法のみにする改正案も盛り込まれていました。私としては、ここまでアパート・マ

　　ンションの大家さんを標的にした改正を行う政府に対して憤りを覚えました。

　　非課税売上を生む財産の取得に伴う消費税の還付を問題視するならば、その財産を売却した際の建物等の消費税も非課税にするべきなのです。そして平成２８年１月に入り名案を２つ考えつきました。(既に私自身が実践し、お客様も成功事例が発生しています)

 

９．「名案　その１」　〝法人で金の売買をする方法〟

これは、自販機スキームの延長です。やり方は全く一緒ですが課税売上を自販機ではなく金にしてもいいのです。

また、３年間の申告期間のうちに金の売買を繰り返すことで、課税売上が非課税売上を超える金額まで持っていき、課税売上割合を３年で平均50％超とすることで消費税の還付金を全額返還しなくてもよくする方法です。(一括比例配分方式)

 

１０．     「名案　その２」　〝非課税売上を課税売上にしてしまう方法〟

　　メリット

①    個人法人のオーナー両方に対応できる。(個人の相続税対策を兼用できる)

②    既にアパート・マンションを所有賃貸していても対応できる。(個別対応方式)

 

　デメリット

①    ３年間家賃の消費税をもらわずに支払わないといけない(消費税還付のおよそ20～30％)

②    今回の物件以外に駐車場・ビル・倉庫他の課税売上があり、これが免税の場合、この分も追加して３年間申告納税を伴う。

１月から準備をして３月に引渡しのあったケース　　　埼玉県で1,860万円余りの還付金が振り込まれました。

 

同じようなケースで東京都の方は1,180万円余りの還付申告で確認調査が行われました。完成引渡しの月から２ヶ月以内に還付申告を行い、その後１ヶ月ぐらいで確認調査が行われるところ、１ヶ月半が過ぎても全く連絡も振込もないため、当事務所から税務署へ連絡をとりました。

税務署は毎年７月１０日が異動日であり、担当部門の統括官も調査官も着任したばかりで連絡もできなかったようです。しかし、多額の還付金には「還付加算金」という利息(年利約4.2％)をつけなければいけません。従って1日でも早く確認をし、振り込むか振り込まないかを決定しなければいけないのです。

ちなみに還付加算金は雑所得に該当し課税の対象になるので翌年の確定申告の際に申告をお忘れなく。

 

先日、担当の上席が当事務所(池袋)に訪れました。当初どうしても納税者の自宅で調査をさせて欲しいと言っていましたが、納税者にできるだけ負担をかけたくないので書類は全て当事務所にあるから当事務所で行って欲しい。協力することは協力するのでと強く要望したところ了解してもらえました。彼らが自宅にこだわったことには理由がありました。

建物全体がマンションで居住の作りであり、自宅は事業用に使っているのではないのであるから、消費税還付は全て該当しないという考え方です。

“やはりそうきましたか”という思いでした。今のところ、税務署は消費税の根本が分かっていないのです。

 

所得税・法人税にどっぷり浸かっていると〝実質課税の原則〟が身についてしまいます。ところが消費税の住宅に関する非課税規定は〝文書課税〟なのです。

すなわち、消費税法においては賃貸契約書等において「居住の用に限る」という文言が記載されていなければ非課税にならないと規定されているのですから。当事務所は自宅分もサブリース会社に一括借上させて個人が社宅家賃を支払うことにしていますから、確定申告において家賃収入を計上するので事業用に該当します。建物全てが消費税還付対象ということになります。

担当上席は、私の事例を交えての条文に基づく説明を理解し、納得して帰りました。但し、審理部門で検討したうえで返事をさせて欲しいと言い残して。

私のやり方が今までにない画期的な方法(その２)なので事例がない為でしょう。1ヶ月以内には納税者に朗報がもたらされ貯金は大幅に増えるでしょう。その後、数日して結論がでました。還付の金額を是認するこというものでした。これでこの手法が完璧になりました。

一般的には、アパート・マンションの消費税還付は完全にダメだと考えられていますが、私のやり方はまだまだ大丈夫です。これを聞きつけた方から続々と相談が舞い込んでいます。完成引渡し決済の月を挟んで、の1ヶ月くらい前なら大丈夫(余裕をもって２ヶ月前)です。

あなたも、鳥山会計へご相談下さい。キャッシュポジションを高めることができますよ。